公摊被开发商变相售卖?律师:业主可主张确认相关条款无效 要求开发商恢复公摊部分

封面新闻记者 钟晓璐近日,成都合谊乐湖公寓的不少业主向封面新闻记者爆料称:开发商私自将每层楼属于公摊面积的公厕捆绑出售给了相邻业主,侵占了其他业主的合法权益。为此,封面新闻记者到现场走访,推出报道《业

封面新闻记者 钟晓璐

近日,成都合谊乐湖公寓的不少业主向封面新闻记者爆料称:开发商私自将每层楼属于公摊面积的公厕捆绑出售给了相邻业主,侵占了其他业主的合法权益。为此,封面新闻记者到现场走访,推出报道《业主爆料称公摊被开发商变相售卖 开发商回应:业主自愿放弃使用权》。

那么,在这起事件当中, 开发商是否有权将作为公厕的公摊部分划定给相邻的业主使用?业主对特定空间签订了放弃使用权协议是否具有有效性?针对这些问题,封面新闻记者对话了太琨律创始人、主任朱界平律师。

1、封面新闻记者:这个案例中,开发商的行为是否合法合规,是否有权力改变公厕的用途,将作为公厕的公摊部分划定给给相邻的业主使用?

朱界平律师:根据法律的规定,公摊的面积归全体业主共同所有,开发商未经过全体业主的同意不能将公摊部分划定给相邻业主使用。这里说的“同意”不仅是指全体业主在购房合同上签字,还应当是全体业主真实的意思表示。

开发商与业主签订的补充协议,是由开发商提供的格式条款,根据《民法典》第496条规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

本案中,开发商拟定的格式条款中,关于公摊部分的使用,明显与购房者有重大利害关系,而开发商没有尽到提示或者说明义务,致使购房者没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款,购房者可以主张相应条款不成为合同的内容,因此即使购房者在合同上签字,也不一定表示这一条款的约定是其真实的意思表示。如果全体业主没有同意,那么开发商就不能将作为公厕的公摊部分划定给相邻的业主使用。

2、封面新闻记者:开发商将相邻厕所的公寓以明显高于其他公寓的价格卖出,是否存在出售公摊的嫌疑?

朱界平律师:如果每平方米单价明显高于其他公寓的价格,则可能有出售公摊的嫌疑。

3、封面新闻记者:目前得到公厕使用权的业主,是否可以将这部分划为自家的地盘?

朱界平律师:目前来看,其他业主实际并未同意将公摊部分的使用权放弃,并且公摊部分的相邻业主与开发商签订的合同上也没有约定该部分的价款,而是只对使用权进行了约定,说明相邻业主对公摊部分没有所有权。至于公摊部分的使用权应归全体业主共同所有,开发商对公摊部分没有使用权,因此也就没有权利授权相邻业主对公摊部分进行合理使用。

4、封面新闻记者:在补充协议中,业主对特定空间签订了放弃使用权协议,这个协议是否具有有效性 ?业主现在是否可以要求这一块区域恢复成起初规划的样子?

朱界平律师:如前所述,开发商与业主签订的补充协议,是由开发商提供的格式条款,根据《民法典》第496条规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

本案中,开发商拟定的格式条款中,关于公摊部分的使用,明显与购房者有重大利害关系,而开发商没有尽到提示或者说明义务,致使购房者没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款,购房者可以主张相应条款不成为合同的内容。因此,如果购房者主张相应条款不成为合同的内容,就不存在有效性的问题了。业主有权主张将该区域恢复原状。

5、封面新闻记者:由于公厕部分属于公摊,这部分物业费该由谁来承担?

朱界平律师:应该由业主来承担,如果物业服务合同中对公摊部分的物业费另有约定且有效的情况下从其约定。对于公摊部分被占用的问题,是另一个法律关系,业主可在支付物业费后可就该部分向实际使用人追偿。

6、封面新闻记者:目前这种情况,业主该如何维护自身的合法权益?

朱界平律师:可以和开发商协商,如果协商不成也可以根据其与开发商签订协议中的约定提起仲裁或诉讼,主张确认相关条款无效,并要求开发商恢复公摊部分。至于高价购买了与公共区域相邻公寓的业主,也可以通过诉讼或仲裁的方式维权